Il Dl 22 giugno 2012 n. 83, conosciuto come “Decreto crescita” e convertito in Legge n. 134/2012, ha cambiato ancora una volta il meccanismo dell’incentivazione alle ristrutturazioni degli edifici.
A partire dal 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del Decreto, la percentuale del 36% per le ristrutturazioni aumenta al 50% e l’importo massimo di spesa per ogni unità abitativa sale da 48.000 a 96.000 euro.
Il nuovo decreto lascia immutata l’impostazione del 36% e tutti i precedenti riferimenti normativi, limitandosi a variare la percentuale e il massimo detraibile fino alla scadenza del 30 giugno 2013.
Per fruire della detrazione Irpef 50% (ex 36%) sulle spese di ristrutturazione i contribuenti sono tenuti ad osservare alcuni adempimenti:
- Non è più richiesta la comunicazione di inizio lavori: secondo quanto disposto dal Decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, i contribuenti che intendono usufruire della detrazione del 50% (ex 36%), non dovranno più inviare al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate la comunicazione preventiva di inizio lavori.
- Lo stesso decreto dispone che occorre "indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione e a conservare ed esibire a richiesta degli uffici i documenti che saranno indicati in apposito Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate."
La documentazione da conservare:
Il provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 2011/149646 ha recepito l'obbligo di conservare a cura del contribuente e esibire in caso di controllo la seguente documentazione:
• "le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (Concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Nel caso in cui la normativa non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di determinati interventi di ristrutturazione edilizia comunque agevolati dalla normativa fiscale: dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.
• per gli immobili non ancora censiti, domanda di accatastamento
• ricevute di pagamento dell’imposta comunale sugli immobili IMU ed ex ICI, se dovuta
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese
• in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all'esecuzione dei lavori
• comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale, qualora la stessa sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri (vedi oltre in questa pagina)
• fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute
• ricevute dei bonifici di pagamento".
Attenzione: come precisato con la Circolare 19/E del 2011, nel caso di lavori su parti comuni, ogni condomino potrà detrarre la sua parte, anche se non è in possesso di copia di tutta la documentazione. "Per usufruire del bonus del 36% (ora 50%, ndr), infatti, basta disporre di una certificazione in cui l’amministratore di condominio attesta di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti e di essere in possesso della documentazione originale, indicando la somma di cui tenere conto ai fini della detrazione".
Nella dichiarazione dei redditi, "i singoli condomini devono limitarsi ad indicare il codice fiscale del condominio, senza riportare i dati catastali identificativi dell’immobile. Tali dati saranno indicati dall’amministratore di condominio nel quadro AC concernente le comunicazioni dell’amministratore del condominio, da allegare alla propria dichiarazione dei redditi ovvero, in caso di esenzione da tale obbligo o di utilizzo del modello 730, da presentare unitamente al frontespizio del modello Unico PF della propria dichiarazione dei redditi".
La ritenuta d'acconto del 4% applicata dalle Banche (in occasione del bonifico)
Il 1° luglio 2010 era stata resa obbligatoria la ritenuta 10% ai beneficiari dei bonifici effettuati dai contribuenti per ottenere le detrazioni d’imposta del 55% o del 50% (ex 36%). La Legge 15 luglio 2011, n. 111, di conversione del Dl 6 luglio 2011, n. 98, all'articolo 23, comma 8 ha previsto una riduzione della ritenuta, dal 10% al 4%.
Comunicazione alla Azienda Sanitaria Locale
I soggetti interessati alla detrazione devono inviare all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione di inizio lavori. La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl. Secondo quanto disposto dal comma 1, articolo 99 del Dlgs 81/08, il committente o il responsabile dei lavori, prima dell'inizio dei lavori, deve inviare all'Asl la notifica preliminare di inizio lavori nei seguenti casi:
• cantieri in cui e' prevista la presenza di piu' imprese, anche non contemporanea;
• se nel corso dello svolgimento dei lavori il cantiere, in cui operava un'unica impresa, ricorre alla prestazione d'opera di più imprese, occorre avvisare tempestivamente l'Asl con l'invio della notifica
• cantieri in cui opera un'unica impresa la cui entità presunta di lavoro non sia inferiore a duecento uomini/giorno.
La comunicazione deve essere inviata con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:
• generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
• natura dell’intervento da realizzare;
• dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
• data di inizio dell’intervento di recupero.
IVA e fatturazioni
La Finanziaria 2010 ha reso permanente il regime agevolato dell'iva al 10% per le prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali.
In pratica si applica il 10% alla manodopera, mentre si applica il 21% ai prodotti acquistati. Tuttavia, se il fornitore dei beni e dei servizi è unico, come quasi sempre avviene, tutto l'importo può essere assoggettato al 10%. In quest'ultimo caso, l'Agenzia delle Entrate precisa che "qualora l’appaltatore fornisca beni di valore significativo l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, soltanto il valore dei beni significativi".
Riportiamo qui di seguito un esempio tratto dalla Guida dell'Agenzia delle Entrate:
Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui:
a) per prestazione lavorativa 4.000 euro;
b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi (10.000 - 6.000 = 4.000).
Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 21%.
I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999. Si tratta di:
• ascensori e montacarichi;
• infissi esterni e interni;
• caldaie;
• video citofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
• sanitari e rubinetteria da bagni;
• impianti di sicurezza.
Non si può applicare l’Iva agevolata al 10%:
• ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
• ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
• alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;
• alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 21% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.
Dichiarazione di responsabilità
Per poter assoggettare ad aliquota agevolata la prestazione d'opera o l’acquisto di beni è consigliabile richiedere (da parte dell'azienda che presta l'opera) o fornire (da parte del committente) una dichiarazione di responsabilità per l'applicazione dell'Iva agevolata.
Fatturazione
Al contrario di quanto accadeva in passato, per usufruire dell'iva agevolata al 10% non occorre più indicare in fattura il costo della manodopera utilizzata separato da quello dei beni acquistati.
Le fatture devono essere intestate allo stesso soggetto che richiede la detrazione.
Pagamento mediante bonifico
Le spese detraibili devono essere pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Attenzione: come precisato dall'Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 55/E del 7 giugno del 2012, se il bonifico non verrà compliato con i giusti riferimenti utili alla banca o alle Poste per operare la ritenuta del 4%, la detrazione decade.
Interventi ammessi
La detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali (Lettere a), b), c) e d) del comma 1, articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia Dpr 380/2001).
• definizione manutenzione ordinaria
Lettera a), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
"a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".
• definizione manutenzione straordinaria
Lettera b), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
"b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso".
• definizone restauro e risanamento conservativo
Lettera c), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
"c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio".
• definizone ristruttrazione edilizia
Lettera d), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
"d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica".
Gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia sono ammessi all’agevolazione Irpef se riguardano le parti comuni di edifici solo residenziali.
La manutenzione ordinaria è esclusa dalla detrazione in caso di interventi su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. Per queste categorie di immobili sono ammessi alla detrazione solo gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.
Sono, inoltre, ammessi alla detrazione gli interventi:
• diversi da manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia e necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore del Dl SalvaItalia (28 dicembre 2011).
• relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune
• "finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità"
• "relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi"
• "relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico"
• "relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari"
• di bonifica dall'amianto
• di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici
• finalizzati al conseguimento di risparmi energetici
Requisiti e tetto di spesa
L'agevolazione spetta fino a un massimo di spesa di 96.000 euro per singola unità immobiliare.
Si noti che in questo caso viene posto un limite alla spesa complessiva (96.000 euro, che diventano, al 50%, 48.000 euro di detrazione massima), mentre nel caso delle detrazioni 55% per l'efficienza energetica la legge prevede dei massimi di detrazione e non di spesa.
Beneficiari
Sono ammessi a fruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato.
Più in particolare possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi (locatari, usufruttuari, soci di imprese ecc.)
In caso di persone fisiche, ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati. In pratica i soggetti che possono usufruire della detrazione sono molteplici (il proprietario, l'affittuario, oppure un familiare convivente dell'uno o dell'altro, ecc.), ovviamente non in modo cumulato. Ragionevolmente saranno i soggetti con maggiori redditi tassati ad essere avvantaggiati dalla detrazione in fase di dichiarazione dei redditi.
In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, il venditore è libero di scegliere se continuare a usufruire della detrazione non utilizzata o trasferirla all'acquirente per i rimanenti periodi di imposta. La regola trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile, anche nelle cessioni a titolo gratuito.
In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento, la Circolare 19/E ha stabilito che le detrazioni residue competano all’acquirente.
In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
Quote della detrazione
La detrazione va ripartita in 10 anni. Il criterio cambia se a sostenere i costi sono anziani oltre i 75 anni, che hanno diritto a tempi più brevi.
Cumulabilità e compatibilità
La cumulabilità si riferisce alla possibilità di ottenere più benefici per uno stesso intervento. La compatibilità si riferisce alla possibile convivenza, nello stesso periodo, di due incentivi che premiano interventi diversi anche se spesso attigui (ad esempio diversi interventi nell'ambito di una stessa ristrutturazione edile).
La detrazione del 50% è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dl 22 gennaio 2004, n. 42), ridotte nella misura del 50 per cento.
La detrazione è invece compatibile con la detrazione fiscale del 55% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, a condizione che non riguardino la stessa tipologia di intervento per la quale si ricihedono le detrazioni fiscali del 50%.
Nel caso di CONTITOLARI : il NOMINATIVO IN FATTURA deve essere uguale a quello NEL BONIFICO
CONDOMINIO : ABITATIVO - NON ABITATIVO?
La norma fiscale impone che l'agevolazione sia riferita ad immobili residenziali e nel caso di Condomini tale condizione è soddisfatta se più del 50% di SUPERFICIE e non di unità è destinata ad uso abitativo.
Tuttavia, la circolare n. 57/E/1998 del ministero delle finanze, che allego e che sotto riporto al paragrafo 3.1 stabilisce:
circolare 57/3 del 1998 - 3.1 I BENEFICIARI NEL CONDOMINIO
Ai fini delle detrazioni i condomini devono essere distinti in:
· Condomini a prevalente destinazione abitativa
Sono quelli con più del 50% della superficie fuori terra adibita ad abitazione. In questi immobili le detrazioni spettano anche a chi possiede o detiene unità immobiliari diverse da quelle abitative. Ad esempio: il proprietario di un negozio, sempre che sia un soggetto passivo Irpef e fermo restando le altre condizioni, può detrarre i costi sostenuti per la manutenzione del prospetto dell’edificio, limitatamente alla propria quota millesimale.
· Condomini a prevalente destinazione non abitativa
Sono quelli con una superficie fuori terra adibita ad uso abitativo non superiore al 50%. In tal caso il diritto alle detrazioni per le spese sostenute per gli interventi sulle parti comuni spetta soltanto ai soggetti possessori o detentori delle abitazioni, sempre entro i limiti delle rispettive quote millesimali e sempre che siano soggetti passivi Irpef.