GUIDA ALLA LOCAZIONE ABITAZIONE - AGENZIA DELLE ENTRATE -
1. I CONTRATTI DI LOCAZIONE
I PRINCIPALI TIPI DI CONTRATTI DI LOCAZIONE
La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla legge 431 del 1998
che, come è noto, ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla
legge 392/78 (conosciuta come “equo canone”) che obbligava ad affittare gli
immobili ad un canone prestabilito.
Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione
varie tipologie di contratti (si veda il quadro riassuntivo in appendice). Tra questi,
due sono quelli principali:
a) il primo, è quello cosiddetto “a canone libero”; in esso i contraenti possono decidere liberamente
l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la
durata minima;
b) il secondo, è il contratto chiamato “a canone concordato”; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito
in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e
quelle dei proprietari.
Ovviamente, per quest’ultimo tipo di contratto il canone di locazione è inferiore alla misura dei canoni
correnti di mercato. Proprio per questo, e per incentivare l’utilizzo di questa forma di contratti, introdotti
con lo scopo di contenere i prezzi di mercato e venire incontro alle esigenze di chi è costretto a
prendere in locazione un immobile, il legislatore ha pensato di concedere, sia al locatore che all’inquilino,
alcuni non trascurabili vantaggi fiscali.
Come vedremo più avanti, ai proprietari che stipulano un contratto di locazione a canone concordato
per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad elevata “tensione abitativa” viene riconosciuta una
riduzione dell’imposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad
aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilità ai
Comuni di prevedere riduzioni dell’ICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale.
QUALI SONO I COMUNI DEFINITI AD ALTA “TENSIONE ABITATIVA”
Si tratta dei Comuni indicati nell’art. 1 del D.L. n. 551/88: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino,
Venezia, tutti i Comuni confinanti con le suddette grandi città, tutti gli altri capoluoghi di provincia, i comuni individuati dal CIPE con
apposite delibere, e i Comuni terremotati di Campania e Basilicata.
L’elenco dettagliato dei Comuni indicati nell’ultima delibera del CIPE è riportato in appendice.
Contratti così denominati in quanto il canone viene contrattato liberamente dalle parti. Hanno
una durata minima di 4 anni + 4 di rinnovo obbligatorio (tranne in casi tassativamente previsti,
tra cui, subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile, eccetera).
LOCAZIONI A CANONE LIBERO
QUANDO SI POSSONO STIPULARE CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
Per effetto di un recente provvedimento (Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14/7/2004),
anche nei Comuni dove le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non hanno ancora concluso
gli accordi territoriali, che in base alla legge 431 del 1998 avrebbero dovuto essere sottoscritti
entro il mese di luglio del 1999, è ora possibile stipulare contratti di locazione con un canone concordato,
anche per periodi transitori brevi (fino a 18 mesi).
In pratica, il citato decreto ha sostituito gli accordi sulle locazioni concordate, estendendo a tutti i
Comuni la possibilità di applicare le tipologie di locazioni convenzionate, alle condizioni dell’accordo
territoriale vigente “
In particolare, i canoni dei nuovi contratti convenzionati dovranno essere quelli previsti negli accordi
dei Comuni vicini, aggiornati:
- al 100% della variazione Istat dei prezzi al consumo (più precisamente, della variazione intervenuta
tra il mese successivo alla data di stipula dell’accordo territoriale e il mese precedente alla data
di sottoscrizione del nuovo contratto), se nel Comune non è stato ancora firmato un accordo;
- al costo della vita (75% del successivo incremento Istat), in corso di contratto.
Le agevolazioni fiscali (vedi capitoli successivi) sono previste, comunque, solo per i proprietari (e gli
inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non sono previste agevolazioni
Irpef o riduzione dell’imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il
locatore è, pertanto, unicamente quella della breve durata del contratto.
In appendice si può consultare un quadro riassuntivo delle principali tipologie di contratti di locazione
attualmente stipulabili, con alcune caratteristiche che contraddistinguono ciascuno di essi.
LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO
contratti di durata 3 anni + 2 di rinnovo obbligatorio
(salvo facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell’art. 3 della legge 431/98).
Sono previste agevolazioni fiscali se l’immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni
con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell’inquilino.
Sono previste agevolazioni fiscali se l’immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
contratti transitori con la durata da 1 a 18 mesi
a canone libero (ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stessi accordi o da decreto
ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato).
Non sono previste agevolazioni fiscali.
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
2. COME REGISTRARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
I contratti di locazione di immobili urbani, di qualsiasi ammontare, purché di durata
superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno, devono essere registrati.
La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o
dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell’Agenzia delle
Entrate, dopo aver provveduto al versamento dell’imposta di registro.
A meno che non si sia obbligati (possessori di almeno cento immobili), si può
anche scegliere di registrare i contratti in via telematica: in questo caso il pagamento
delle imposte è contestuale alla registrazione del contratto.
LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO
Se si sceglie di registrare il contratto direttamente in ufficio, ci si può recare in un qualsiasi ufficio
locale dell’Agenzia (quindi non necessariamente in quello competente per territorio rispetto al proprio
domicilio fiscale).
Allo sportello si ottiene subito una ricevuta dell’avvenuta presentazione e la comunicazione dei
tempi entro cui sarà consegnata copia dell’atto registrato.
Fig. 3
COSA OCCORRE
PER LA REGISTRAZIONE
IN UFFICIO
richiesta di registrazione
mod. 69 e mod. RR
(reperibili allo sportello o scaricabili da internet)
almeno due copie
del contratto
con firma in originale
marche da bollo:
14,62 euro ogni 4 facciate
di 100 righe su ogni copia
Fig. 4
ricevuta di pagamento
dell’imposta di registro
(modello F23)
LA REGISTRAZIONE TELEMATICA
La procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione è:
Essa consente il contestuale pagamento on-line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi
e sanzioni.
La registrazione e il pagamento possono essere realizzati:
- direttamente dal contribuente;
- tramite intermediario abilitato (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della proprietà
edilizia e dei conduttori, consulenti del lavoro, ecc.);
- da un soggetto delegato, avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa.
Chi vuole ricorrere alla registrazione via internet deve, per prima cosa, richiedere l’abilitazione al servizio
telematico Fisconline ovvero al servizio telematico Entratel.
L’accesso al servizio Fisconline, riservato a tutti i contribuenti non obbligati alla trasmissione telematica
delle dichiarazioni fiscali e ai soggetti che presentano la dichiarazione dei sostituti d’imposta
per meno di 20 percipienti, avviene tramite un codice personale riservato (codice Pin).
Viceversa, i soggetti che presentano la dichiarazione dei sostituti d’imposta per più di 20 percipienti e
gli intermediari devono richiedere i codici di autenticazione per l’utilizzo del servizio Entratel (per
informazioni su come chiedere l’abilitazione ai servizi telematici si veda la tabella di fine capitolo).
Il servizio “Fisconline”
Una volta ottenuto il codice Pin, l’utente scarica dal sito internet dell’Agenzia (all’indirizzo
http://www.agenziaentrate.it/servizi/locazioni/index.htm) un software gratuito che gli consente:
- di predisporre il file da inviare;
- di trasmetterlo in tutta sicurezza (infatti, l’applicazione consente di verificare la provenienza dei
dati, di trattarli in modo che possano essere letti soltanto dall'Agenzia, nonché di controllarne l'aderenza
alle specifiche tecniche approvate, segnalando immediatamente eventuali difformità che
potrebbero impedire il buon esito della registrazione);
- di effettuare il pagamento dell’imposta di registro.
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GUIDA FISCALE
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
PER CHI POSSIEDE ALMENO 100 IMMOBILI
Fig. 5
OBBLIGATORIA
PER TUTTI GLI ALTRI CONTRIBUENTI
FACOLTATIVA
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La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente
all’Agenzia delle Entrate.
Per ottenere maggiori dettagli sulla procedura telematica è possibile consultare la “guida in linea”
disponibile all’interno del software “Contratti di locazione”.
Ad ogni modo, è utile ricordare che:
- il programma fornito dall’Agenzia è disponibile sia per gli utenti Windows che per quelli che utilizzano
Macintosh, ed è composto da due distinte applicazioni
• Registrazione telematica dei contratti di locazione
• Pagamenti successivi alla registrazione
- l’applicazione permette di gestire la registrazione telematica delle tipologie di contratti di locazione
maggiormente diffuse (contratti di locazione ad uso abitativo agevolati, di natura transitoria, per studenti
universitari, ecc.) e quella delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici;
- il testo del contratto, redatto utilizzando il software dell’Agenzia, si compone di parti fisse e di parti
modificabili secondo le esigenze degli utenti;
- nella stampa del testo del contratto, comunque, il numero massimo di righe per pagina è stabilito
in 25;
- selezionando, dal menù File, la voce "Salva contratto con nome", è possibile, inoltre, ottenere una
copia di un contratto già predisposto, personalizzarlo nelle parti di testo modificabili, in modo tale
da costituire un modello base da riutilizzare per successive necessità;
- è sempre possibile modificare qualsiasi informazione, ovviamente prima di trasmettere il file;
- una volta inseriti i dati relativi al contratto, il software calcola automaticamente le imposte da versare
e li propone per la conferma;
- nella fase di predisposizione del file per la trasmissione, il sistema richiede l’indicazione degli estremi
del conto corrente (ABI, CAB, numero di conto, CIN) sul quale saranno addebitate le imposte.
GUIDA FISCALE
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
La richiesta di abilitazione, redatta sull’apposito modulo (disponibile presso gli uffici o sul sito Internet dell’Agenzia), va indirizzata alla
Direzione regionale o all’ufficio locale competente per territorio.
Il modulo può anche essere richiesto per telefono al numero 848.800.333 (servizio automatico).
L’operatore dello sportello trasmette al sistema centrale la richiesta di abilitazione e consegna al richiedente:
- una busta sigillata, contenente la password per l’accesso ai servizi e il Pincode necessario per generare le chiavi di autenticazione;
- le avvertenze sull’utilizzo del servizio.
L’accoglimento della domanda di accesso al servizio Entratel è subordinato alla verifica di quanto dichiarato, in autocertificazione, dall’utente.
ABILITAZIONE AL SERVIZIO ENTRATEL
La prima parte del codice Pin (quattro caratteri), necessario per accedere al servizio, può essere chiesta:
- sul sito http://fisconline.agenziaentrate.it;
- presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
- per telefono, al numero 848.800.333 (servizio automatico).
Al momento della richiesta, il contribuente deve indicare, oltre ai dati anagrafici, alcune informazioni relative all'ultima dichiarazione dei
redditi (tipo di modello e relativo imponibile).
La seconda parte del codice Pin (sei caratteri) e la relativa password sono recapitati al domicilio del richiedente, mediante il servizio
postale (Postel), entro 15/20 giorni dalla richiesta. In caso di mancato recapito, l'interessato deve recarsi personalmente presso l’ufficio
locale territorialmente competente, che annulla il codice e la password precedentemente assegnati e fornisce al richiedente un nuovo
codice e una nuova password.
Per motivi di sicurezza, il codice Pin assegnato scade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello di ultima utilizzazione o del rilascio,
in caso di non utilizzo.
Contribuenti italiani non residenti.
Possono ottenere il codice PIN anche le persone fisiche, cittadini italiani, non residenti nel territorio
dello Stato. Essi devono far richiesta al Consolato Italiano, via web, tramite il sito http://fisconline.agenziaentrate.it.
Il cittadino italiano non residente, iscritto presso l'Anagrafe Consolare, deve inoltrare, anche tramite fax, copia della predetta richiesta al
Consolato competente, allegando la fotocopia di un valido documento di riconoscimento. I cittadini italiani temporaneamente non residenti
e non iscritti presso l'Anagrafe Consolare, per consentire la verifica della propria identità, devono invece recarsi personalmente al
Consolato, dove esibiranno un valido documento di riconoscimento. L'autorità consolare, effettuati gli opportuni controlli, provvede a far
recapitare la prima parte del codice Pin e la relativa password. Le restanti sei cifre si ottengono direttamente dal sito
http://fisconline.agenziaentrate.it.
Persone fisiche non residenti che non siano cittadini italiani
. Possono richiedere on-line il codice Pin solo se hanno un domicilio
fiscale in Italia presso il quale può esserne recapitata la seconda parte, altrimenti possono rivolgersi ad un Ufficio dell'Agenzia delle
Entrate.
ABILITAZIONE AL SERVIZIO FISCONLINE (COME OTTENERE IL CODICE PIN)
COME ABILITARSI AI SERVIZI TELEMATICI
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GUIDA FISCALE
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
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3. QUANTO E COME SI PAGA PER LA REGISTRAZIONE
Prima di presentare il contratto di locazione all’ufficio per la sua registrazione,
a meno che non si ricorra alla registrazione telematica, bisogna aver
effettuato il calcolo e il pagamento dell’imposta di registro.
L’importo dovuto è pari al 2% del canone complessivo della locazione, arrotondato
all’unità di euro, con un minimo di 67 euro.
Per i contratti pluriennali il versamento può essere effettuato:
- in un’unica soluzione (usufruendo dello sconto più avanti indicato), calcolando
il 2% sul corrispettivo dovuto per l’intera durata del contratto;
- anno per anno, applicando il 2% sul canone relativo a ciascuna annualità (per i pagamenti di quelle
successive alla prima si deve tener conto degli aumenti ISTAT).
Tutti i pagamenti vanno effettuati presso banche, uffici postali o concessionari della riscossione utilizzando
il modello “F23”, una copia del quale va consegnata all’ufficio locale dell’Agenzia delle
Entrate insieme alla richiesta di registrazione.
I versamenti sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono in
solido del pagamento dell’intera somma.
Questo significa che se l’Agenzia delle Entrate accerta il mancato versamento dell’imposta di registro,
ne chiederà la corresponsione, comprensiva di interessi e sanzioni, ad entrambi, ed il pagamento
di uno dei due contribuenti libererà anche l’altro.
Se si sceglie di pagare anno per anno, per le annualità successive alla prima il pagamento (2% del
canone annuo) va effettuato entro 30 giorni dalla scadenza del precedente anno e, in tali occasioni,
può essere anche inferiore al versamento minimo previsto per la prima registrazione (67 euro).
Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di
locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta si paga nella misura
fissa di 67 euro.
Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l’imposta
dovuta entro 30 giorni utilizzando sempre il mod. F23 in cui vanno indicati gli estremi di registrazione
del contratto stesso (anno, serie e numero di registrazione).
Le copie dei versamenti relative a proroghe e risoluzioni vanno consegnate o spedite
all’ufficio competente entro
20 giorni
dal pagamento.
Ad es.
: se il canone annuo è di 2.500 euro, essendo l’imposta dovuta annualmente pari a 50 euro (2.500 x 2%), si verserà, per il
primo anno, l’importo minimo di 67 euro. Il versamento per ciascuna annualità successiva sarà, invece, di 50 euro.
Non si paga imposta di registro sul deposito cauzionale versato dall’inquilino.
Il deposito o le altre forme di garanzia sono soggetti, invece, all'imposta di registro (nella misura dello 0,50%)
se prestati da un terzo estraneo al rapporto di locazione.
GUIDA FISCALE
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
LO SCONTO SUI VERSAMENTI PLURIENNALI
Come detto sopra, per i contratti di locazione (e sublocazione) di immobili urbani di durata pluriennale
è prevista la facoltà di corrispondere al momento della registrazione l’imposta di registro
commisurata all’intera durata del contratto.
Chi sceglie detta ipotesi ha diritto a una detrazione dall’imposta, in misura percentuale, pari alla metà
del tasso di interesse legale (attualmente pari a 2,5%) moltiplicato per il numero delle annualità.
Detrazione sui pagamenti in unica soluzione
Nel caso in cui il contratto dovesse essere risolto anticipatamente, e l’imposta sia stata versata per
l’intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.
Ulteriori informazioni sono contenute nel quadro riassuntivo in appendice.
ANNI DI DURATA DEL CONTRATTO
2 3 4 5 6
DETRAZIONE (1,25% x NUMERO DI ANNI)
2,5% 3,75% 5% 6,25% 7,5%
Un esempio:
se il canone di locazione annuo è di 6.000 euro e il contratto ha una durata di quattro anni, il contribuente può eseguire un versamento
unico di
456 euro
, pari a 480 (2% di 24.000) – 24 (5% di 480).
Se avesse scelto il pagamento anno per anno, avrebbe invece dovuto corrispondere
120 euro
per ciascuna annualità, per un totale
di 480 euro.
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GUIDA FISCALE
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
VERSAMENTO IMPOSTA DI REGISTRO SULLE LOCAZIONI
2% DEL CANONE ANNUO
con un minimo (solo per il primo anno) di 67,00 euro
QUANTO SI PAGA
VIA INTERNET – BANCA – POSTA - CONCESSIONARIO
causale RP, in sede di prima registrazione
(la causale non va indicata per i pagamenti successivi)
codice dell’ufficio
OGNI ANNO O UNICA SOLUZIONE MODELLO F23
Codici tributo:
107T
, se si paga per l’intero periodo
115T
, se per il primo di più anni
112T
, per gli anni successivi
114T
, per le proroghe (anche tacite)
113T
, per le risoluzioni
110T
, per le cessioni
LO SCONTO PER GLI IMMOBILI IN COMUNI AD ALTA “TENSIONE ABITATIVA”
I contribuenti che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano
in uno dei Comuni ad elevata “tensione abitativa” possono usufruire, oltre che di una riduzione
sull’Irpef, come si vedrà nei capitoli successivi, anche della riduzione del 30% della base imponibile
sulla quale calcolare l’imposta di registro da versare. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare
per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.
Ricordiamo che per usufruire dello sconto i contraenti devono registrare, per un immobile che si
trova in un Comune considerato ad alta “tensione abitativa” e il cui canone è definito secondo criteri
concordati tra associazioni di categoria di proprietari ed inquilini:
• un contratto di locazione ad uso abitativo con durata minima di 3 anni, più 2 anni prorogati di
diritto;
• un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti
universitari con durata minima di 6 mesi e massimo 36.
Rimangono escluse dall’agevolazione le locazioni brevi, quelle con durata da un mese a 18, che adesso
si possono stipulare anche nei Comuni in cui non è stato firmato un accordo territoriale.
Attenzione:
la riduzione dell’imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell’eventuale proroga automatica biennale,
anche se il Comune dove è situato l’immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta tensione abitativa
(e anche per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale per i quali si è scelto di versare
l’imposta anno per anno).
L’agevolazione invece non si applica nel caso di rinnovo, anche tacito, del contratto di locazione a canone concordato, successivamente
alla delibera del CIPE che non riconosce più la caratteristica di “alta tensione abitativa “ al Comune dove si trova l’immobile
locato.
Un esempio:
se il canone annuo “concordato” è di 6.000 euro e il contratto ha una durata di 3 anni, il contribuente sarà tenuto a versare:
(6.000 x 3) x 70% = 12.600 x 2% = 252 – 9,45 (3,75% di 252) = 242,55
(che si arrotonda a 243 euro)
Questo vale se sceglie il pagamento in unica soluzione.
Se invece decide di pagare anno per anno, il calcolo sarà il seguente:
6.000 x 70% = 4.200 x 2% = 84 euro
(per ciascun anno)
Importante: se l’imposta che scaturisce dal calcolo è inferiore a 67 euro, si dovrà versare tale ultimo importo.
Ad es.
: se il canone annuo è di 3.500 euro, essendo l’imposta dovuta pari a 49 euro (3.500 x 70% x 2%), si verserà l’importo minimo
di 67 euro. Il versamento per l’annualità successiva sarà, invece, di 49 euro.
COME COMPILARE IL MODELLO DI PAGAMENTO “F23”
La richiesta di registrazione dei contratti di locazione e il relativo pagamento dell’imposta di registro
devono essere effettuati
entro 30 giorni
dalla stipula dell’atto, o dalla decorrenza, se antecedente.
Per proroghe, risoluzioni o cessioni, una copia del modello F23 va consegnata o spedita all’ufficio
competente
entro 20 giorni
dal pagamento.
IL VERSAMENTO TELEMATICO
Per effettuare il versamento on-line delle imposte di registro e di bollo, occorre abilitarsi al servizio
“Fisconline” o “Entratel” (vedi Cap. 2) ed avere un conto corrente presso una delle banche convenzionate.
Il software messo a disposizione gratuitamente dall’Agenzia ("Contratti di locazione"), calcola automaticamente,
una volta inseriti i dati relativi al contratto, le imposte da versare e li propone per la
conferma. Sempre nella fase di predisposizione del file per la trasmissione, occorre indicare gli estremi
del conto corrente (ABI, CAB, numero di conto, CIN) sul quale verranno addebitate le imposte
(può essere il proprio o quello dell’intermediario a cui ci si rivolge). La valuta è quella della data di
registrazione, o, per le annualità successive, della data indicata dal contribuente all'interno del file
trasmesso, anche successiva a quella di trasmissione del file.
Ai fini del calcolo dell’imposta di bollo è inoltre necessario indicare:
• il numero di esemplari cartacei del contratto sottoscritti dalle parti, escluso il testo in formato elettronico
trasmesso per via telematica;
• l'imposta di bollo dovuta per eventuali allegati, ad essa soggetti, calcolata in base alla tariffa vigente.
Il pagamento via internet è consentito anche per le proroghe, le cessioni e le risoluzioni di contratti
di locazione di beni immobili registrati a partire dal 1° gennaio 1980, per le denunce di maggior
durata dei contratti a tempo indeterminato, nonché per le imposte dovute in relazione alle denunce
cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici.
Dal 2005 si può scegliere tale tipo di versamento anche nel caso in cui l'intestatario del contratto sia
diverso da quello indicato in sede di prima registrazione (ad esempio, in seguito al passaggio di proprietà
dell'immobile oggetto della locazione).
L’elenco delle banche convenzionate è disponibile al seguente indirizzo
4. L’IRPEF E LE RIDUZIONI SUL REDDITO DELLE LOCAZIONI
COME SI DETERMINA IL REDDITO DEI FABBRICATI LOCATI
L’ammontare del canone annuo indicato sul contratto di locazione costituisce,
per il proprietario, reddito da fabbricati e concorre a formare il suo reddito
complessivo su cui calcolare l’Irpef.
Più precisamente, per chi affitta una casa (e le relative pertinenze) costituisce
reddito da assoggettare a tassazione il maggiore tra i seguenti due importi:
- rendita catastale dell’abitazione, rivalutata del 5%;
- canone contrattuale, ridotto forfetariamente del 15% (25% per i fabbricati siti a Venezia centro,
Giudecca, Murano e Burano).
Per i vecchi contratti di locazione in regime di “equo canone” (si ricorda che dal 30.12.1998 non è
più possibile stipulare o rinnovare contratti di tale tipo) il reddito è dato dall'importo del canone di
locazione ridotto del 15% (25% per i fabbricati siti a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano) a
prescindere dalla rendita catastale.
Immobili di interesse storico e/o artistico
Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui
alla legge 1° giugno 1939, n. 1089 (attualmente l’interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto
in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando
la più bassa fra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l’immobile,
a prescindere dall’eventuale locazione del bene ad un canone inferiore.
QUANDO L’INQUILINO È MOROSO
Il canone di locazione va sempre dichiarato anche se non è stato effettivamente percepito.
Un caso particolare di determinazione del canone di locazione
Quando il contratto di locazione comprende oltre all’abitazione anche una sua pertinenza (box, cantina, ecc.), dotata di rendita
catastale autonoma, e il canone stabilito è unico per entrambe le unità, occorre distinguere, ai fini dell’indicazione nella dichiarazione
deI redditi, la quota del canone per ciascuna unità immobiliare. Le quote si calcolano ripartendo il canone in misura proporzionale
alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare, applicando la seguente formula:
quota proporzionale del canone = canone totale x singola rendita
totale delle rendite
Esempio:
Rendita catastale dell’abitazione (rivalutata) 650,80 euro
Rendita catastale della pertinenza (rivalutata) 71,50 euro
Canone di locazione totale: 10.000 euro
Calcolo della quota del canone relativo all’abitazione: Calcolo della quota del canone relativo alla pertinenza:
Pertanto, nella dichiarazione dei redditi andrà indicato, quale canone di locazione dell’abitazione l’importo di 9.010 euro e per la
pertinenza l’importo di 990 euro.
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
10.000 x 650,80 = 9.010
(650,80 + 71,50)
10.000 x 71,50 = 990
(650,80 + 71,50)
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La legge prevede, però, che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo,
se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento
giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In particolare, il reddito è
escluso da tassazione a partire dal momento in cui l’intimato non compare o, pur comparendo, non
si oppone (ai sensi dell'articolo 633 c.p.c.) oppure dal momento in cui l’intimato si oppone (ai sensi
dell'articolo 665 c.p.c.). Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche
per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate
sui canoni scaduti e non percepiti.
In detti casi permane, comunque, l'obbligo di tassare l'unità immobiliare determinando il reddito
sulla base della sola rendita catastale.
QUANDO SI HA DIRITTO A RIDUZIONI
Locazione di unità immobiliare sita in un Comune ad alta “tensione abitativa”
A favore dei proprietari che concedono in locazione l’abitazione a canone concordato (vedi capitolo
1) in uno dei Comuni definiti ad alta “tensione abitativa” (vedi elenco in appendice), alla riduzione
forfetaria del reddito (pari al canone) del 15% si aggiunge un’ulteriore riduzione del 30% (da calcolare
sull’importo già ridotto).
In pratica, nella dichiarazione dei redditi si indicherà il canone ridotto del 40,5%.
Locazione a persone in condizioni di disagio abitativo
Indipendentemente dal Comune in cui si trovano gli immobili, sono previste agevolazioni fiscali per
i proprietari di immobili locati (successivamente al 13 settembre 2004 ma entro il 31 marzo 2005,
salvo proroghe) a persone in condizioni di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi
di rilascio che siano, o abbiano nel proprio nucleo familiare, ultrasessantacinquenni o portatori di
handicap gravi, a condizione che:
a. non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di una nuova
unità immobiliare;
b. siano beneficiari della sospensione della procedura esecutiva di rilascio ai sensi dell’art. 80,
comma 22, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, e successivi differimenti e proroghe;
c. siano in possesso dei requisiti economici previsti dal Ministero dei lavori pubblici ai sensi della
legge n. 388 del 2000, e successivi differimenti e proroghe.
In sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, a favore dei proprietari che concedono in
Per usufruire della riduzione del 30% del reddito è necessario riportare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del
contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI e il Comune in cui l’immobile
è situato.
UN ESEMPIO:
se il canone di locazione annuo è di 15.000 euro, che ridotto del 15% è pari a 12.750 euro, nella dichiarazione dei redditi il proprietario
dovrà indicare l’importo di 8.925 euro, ottenuto applicando l’ulteriore riduzione del 30% sul canone ridotto di 12.750 euro.
questi casi gli immobili in locazione sono previste le seguenti agevolazioni:
1. alla riduzione forfetaria del 15% sul reddito (pari al canone) si aggiunge un’ulteriore riduzione del
30%
(da calcolare sull’importo già ridotto) se l’immobile è locato:
- ad
enti locali con contratti di locazione della durata fino a due anni, non rinnovabili né prorogabili,
per soddisfare le esigenze abitative delle persone disagiate sopra citate. Tali contratti possono
essere sostituiti, anche prima della scadenza, da contratti stipulati direttamente tra il locatore
e il beneficiario della concessione amministrativa, ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge n.
431 del 1998, e successive modificazioni, per i quali è comunque esclusa qualsiasi forma di proroga
o rinnovo automatico del contratto, fatto salvo l’esplicito accordo delle parti contraenti;
- alle
persone disagiate sopra indicate con contratti di locazione della durata di quattro anni,
prorogabili
fino ad ulteriori quattro anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti.
2. alla riduzione forfetaria del 15% sul reddito (pari al canone) si aggiunge un’ulteriore riduzione del
70%
(da calcolare sull’importo già ridotto) se l’immobile è locato:
- ad
enti locali con contratti di locazione di durata triennale, prorogabile
di altri due anni in
presenza di esplicito accordo delle parti contraenti, per soddisfare le esigenze abitative delle persone
sopra citate. Per tali contratti il canone è stabilito secondo le modalità previste dagli accordi
definiti in sede locale, di cui al comma 3 dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998, e successive
modificazioni, vigenti nel comune dove si trova l’alloggio concesso in locazione;
- alle
persone disagiate sopra indicate con contratti di locazione di durata triennale prorogabile
di altri due anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti. Per tali contratti il
canone è stabilito secondo le modalità previste dagli accordi definiti in sede locale, di cui al
comma 3 dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni, vigenti nel comune
dove si trova l’alloggio concesso in locazione.
Per usufruire della riduzione del 30% o del 70% del reddito è necessario riportare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione
del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI e il Comune in
cui l’immobile è situato.
UN ESEMPIO:
se il canone di locazione annuo è di 18.000 euro, che ridotto del 15% è pari a 15.300 euro, nella dichiarazione dei redditi il proprietario
dell’immobile locato dovrà indicare l’importo di 4.590 euro, ottenuto applicando l’ulteriore riduzione del 70% sul canone ridotto di
15.300 euro.
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
5. LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER GLI INQUILINI
In presenza di determinate condizioni, anche gli inquilini possono usufruire
di benefici fiscali sotto forma di detrazioni dall’Irpef per i canoni di locazione
pagati.
Sono due le fattispecie previste dalle disposizioni attualmente in vigore e
riguardano:
a) tutti i titolari di contratti di locazione “a canone concordato” di unità immobiliari adibite ad abitazione
principale, cioè quelli stipulati o rinnovati a norma degli artt. 2 (comma 3) e 4 (commi 2 e 3)
della Legge 431/1998;
b) i lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro (a prescindere dal tipo
di contratto stipulato).
DETRAZIONE PER I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
Gli inquilini per i quali l’immobile preso in affitto costituisce l’abitazione principale, e a condizione
che il contratto di locazione sia stato stipulato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra
le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative
a livello nazionale (c.d. contratti convenzionali ai sensi della legge 431/98), hanno diritto
alla seguente detrazione dall’Irpef:
-
495,80 euro
se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
-
247,90 euro
se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro.
Se il reddito complessivo è superiore a quest’ultimo importo la detrazione non spetta.
La detrazione non compete, inoltre, per i contratti di locazione stipulati tra enti pubblici e contraenti
privati (ad esempio i contribuenti titolari di contratti di locazione stipulati con gli Istituti case popolari
non possono beneficiare della detrazione).
La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell’anno durante il quale la casa è stata effettivamente
utilizzata come abitazione principale e va ripartita tra i contraenti, in caso di cointestazione
del contratto di locazione.
DETRAZIONE PER LAVORATORI DIPENDENTI CHE TRASFERISCONO LA RESIDENZA
PER MOTIVI DI LAVORO
Dal periodo d'imposta 2001, il lavoratore dipendente che stipula un qualsiasi contratto di locazione
di abitazione principale, a seguito di trasferimento della propria residenza nel Comune di lavoro (o
in uno di quelli limitrofi), può usufruire,
per i primi 3 anni
, della seguente detrazione dall’Irpef:
-
991,60 euro
se il suo reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
-
495,80 euro
se il suo reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a
30.987,41 euro.
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
Se il reddito complessivo è superiore a quest’ultimo importo la detrazione non spetta.
L’agevolazione compete a condizione che:
- il nuovo Comune si trovi ad almeno cento chilometri di distanza dal precedente e comunque al di
fuori della propria Regione;
- la residenza nel nuovo Comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.
La detrazione non è riconosciuta ai possessori di redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente.
La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell’anno durante il quale la casa è stata effettivamente
utilizzata come abitazione principale. Nel caso di intestazione del contratto di locazione a più
soggetti, la detrazione va divisa tra i soli intestatari del contratto in possesso della qualifica di lavoratori
dipendenti, nella misura spettante a ciascuno in relazione al proprio reddito.
Ad esempio, se i contraenti sono 3 e solo uno di loro è lavoratore dipendente, la detrazione compete
solo a quest’ultimo, nella misura del 100%.
495,80 euro 247,90 euro 991,60 euro 495,80 euro
LAVORATORI DIPENDENTI CHE SI TRASFERISCONO
(per qualsiasi tipo di contratto)
LE AGEVOLAZIONI A E B NON SONO CUMULABILI
Il contribuente può scegliere quella a lui più favorevole
Quando un lavoratore dipendente, già titolare di un contratto a canone concordato per un immobile adibito ad abitazione principale,
nel corso dell’anno si trasferisce per lavoro in altro Comune, stipulando un nuovo contratto (anche a canone libero), può
usufruire di entrambe nello stesso periodo d’imposta ma rapportando ciascuna agevolazione al numero dei giorni dell’anno di
durata del contratto.
6. LE NOVITÀ SULLE LOCAZIONI IN VIGORE DAL 2005
Al fine di contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse, l’ultima legge Finanziaria
(Legge 30 dicembre 2004, n. 311) ha introdotto, dal 1° gennaio 2005, apposite misure.
SE NON SI REGISTRA IL CONTRATTO
L’omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, oltre alle sanzioni per
la mancata registrazione, dà origine alla presunzione di esistenza, salva documentata
prova contraria, del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta
antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.
È importante precisare che tale presunzione opera solo in ambito fiscale e non anche a livello civilistico.
In tale ipotesi, quale importo del canone su cui pagare l’Irpef per ciascun anno, si presume, ai fini
della determinazione del reddito, il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando
alla rendita i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati del 20%).
Tale disposizione non si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone
“concordato” cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/98 (art. 2, comma 3, e art. 4,
commi 2 e 3).
QUANDO L’UFFICIO NON PUÒ RETTIFICARE IL CANONE DICHIARATO NEL CONTRATTO
Per contrastare il fenomeno della registrazione di contratti di locazione per un importo inferiore a
quello realmente pattuito, è stato previsto che gli uffici non possano procedere ad accertamenti nei
confronti dei contribuenti che, ai fini della determinazione dell’imposta di registro, dichiarino un
canone almeno pari al 10 % del valore catastale dell’immobile.
Il valore catastale dell’immobile va determinato applicando alla rendita gli stessi moltiplicatori, rivalutati
del 20%, che si utilizzano, sempre per il calcolo della stessa imposta di registro, per l’accertamento
di valore nelle compravendite di immobili.
Per i fabbricati locati il moltiplicatore è sempre pari a 120.
Una previsione analoga è stata introdotta anche per quanto riguarda l’accertamento dell’Irpef dovuta
sui redditi dei fabbricati.
In particolare, ai fini Irpef gli uffici non possono rettificare il reddito derivante da immobili locati
quando si dichiara l’importo maggiore tra:
- il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15%;
- il 10% del valore catastale dell’immobile.
Il valore dell’immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita catastale i moltiplicatori
previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati del 20%.
Anche dette disposizioni non si applicano per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a
canone “concordato”, cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/98 (art. 2, comma 3, e
art. 4, commi 2 e 3).
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
LA NUOVA COMUNICAZIONE DEI DATI DELL’INQUILINO
Chiunque cede il godimento (o la proprietà) di un fabbricato ha l’obbligo di comunicare, entro 48
ore dalla consegna, all’autorità locale di Pubblica Sicurezza, i dati riguardanti l’ubicazione dell’immobile
e le generalità della controparte (locatario o acquirente).
La legge finanziaria n. 311 del 2004 ha previsto che questa comunicazione vada fatta non più all’autorità
di Pubblica Sicurezza, ma direttamente all’Agenzia delle Entrate in via telematica su apposito
modello che sarà prossimamente reso disponibile gratuitamente.
Questa nuova regola si applicherà dalla data fissata dal provvedimento con il quale sarà approvato il
modello telematico per la comunicazione (in corso di predisposizione).
La nuova comunicazione potrà essere effettuata anche per il tramite degli intermediari incaricati
nonché degli uffici dell’Agenzia delle Entrate; quest’ultima provvederà a dare avviso di ricevimento
in modalità telematica e comunicherà i dati acquisiti al Ministero dell’Interno.
La comunicazione all'Agenzia delle Entrate dovrà essere effettuata anche dagli intermediari del settore
immobiliare, relativamente alle cessioni di cui i predetti soggetti hanno diretta conoscenza, per
avervi concorso ovvero assistito in ragione della loro attività.
L’obbligo riguarderà sia i contratti di affitto (compresi gli affitti di durata inferiore al mese) che
quelli di compravendita.
In caso di violazione, a detti operatori del settore immobiliare si applicherà una sanzione amministrativa
(ammenda da 103,29 euro a 1.549,37 euro); in caso di seconda violazione, il sindaco del
Comune in cui operano gli interessati, su segnalazione dell'Agenzia delle Entrate, disporrà la
sospensione per un mese della loro attività.
7. COME RIMEDIARE SE NON SI È REGISTRATO IL CONTRATTO
LE SANZIONI PREVISTE
L’omessa o irregolare registrazione dei contratti di locazione comporta le seguenti sanzioni:
-
dal 120% al 240%
dell’imposta dovuta, se si omette di registrare il contratto;
-
dal 100% al 200%
dell’imposta dovuta sulla differenza, quando il corrispettivo accertato dall’ufficio,
pur ridotto di un quarto, è superiore a quello dichiarato;
-
dal 200% al 400%
dell’imposta corrispondente, nel caso l’ufficio contesti l’occultazione, anche parziale,
del corrispettivo percepito (dall’importo di questa sanzione va detratto quello eventualmente
applicato in relazione alla sanzione “dal 100% al 200%” sopra descritta).
L’omesso pagamento delle annualità successive prevede invece una sanzione del
30%
dell’imposta
dovuta.
LA REGOLARIZZAZIONE DELLE REGISTRAZIONI E DEI PAGAMENTI TARDIVI
Attraverso l’istituto del “ravvedimento operoso” è possibile regolarizzare sia la tardiva registrazione
dei contratti di locazione che il tardivo pagamento dell’imposta di registro dovuta a seguito di proroga,
risoluzione e cessione degli stessi.
La volontaria regolarizzazione permette al contribuente di usufruire di una riduzione della sanzione
ordinariamente prevista. Lo sconto sulla sanzione sarà tanto più elevato quanto minore è il periodo
di tempo trascorso tra la scadenza del termine non rispettato e il momento in cui si decide di
sanare l’omissione.
La regolarizzazione avviene con il pagamento (anche non contestuale) delle somme dovute a titolo
di imposta di registro, di sanzione amministrativa ridotta e degli interessi di mora calcolati giornalmente
al tasso legale annuo (attualmente al 2,5%).
In particolare:
• per regolarizzare una mancata
registrazione
, occorre versare
- una sanzione del
15% dell’imposta dovuta (1/8 del 120%) se si provvede entro 30 giorni
dalla
scadenza
- una sanzione del
24% dell’imposta dovuta (1/5 del 120%) se si provvede entro 1 anno
dalla scadenza
In caso di errata indicazione del codice tributo o del codice ufficio nel modello di pagamento F23, non è dovuta sanzione qualora
si presenti una comunicazione in carta libera all’ufficio interessato (o ad entrambi gli uffici nel caso di errore del codice ufficio)
contenente gli elementi necessari per imputare correttamente il versamento.
ALLA LOCAZIONE DELLA CASA
• per i
versamenti
tardivi, invece, è dovuta
- una sanzione del
3,75% dell’imposta dovuta (1/8 del 30%) se il pagamento è effettuato
entro 30
giorni
dalla scadenza ordinaria
- una sanzione del
6% dell’imposta dovuta (1/5 del 30%) se eseguito entro 1 anno
dalla scadenza
prevista.
LE RIDUZIONI DELLE SANZIONI DOPO AVER RICEVUTO UN AVVISO DI ACCERTAMENTO
A seguito di notifica di un avviso di accertamento, si ha ancora la possibilità di pagare le sanzioni
ridotte ad 1/4. E precisamente, quando:
- il pagamento viene effettuato entro i termini per proporre ricorso (cd. “acquiescenza”); in questo
caso viene versato 1/4 della sanzione irrogata dall’ufficio con l’atto di accertamento;
- l’accertamento viene definito “per adesione”, procedimento in cui l’imponibile può risultare definito
in misura inferiore rispetto all’atto di accertamento, con conseguente determinazione di sanzione
diversa da quella precedentemente irrogata dall’ufficio.
Tale possibilità non è prevista nel caso in cui il contratto sia stato registrato ma sia stato omesso il
pagamento dell’imposta per le annualità successive.
Attenzione:
Il ravvedimento è possibile soltanto se non sia già intervenuto l'ufficio con atti di contestazione, di accertamento ovvero con
accessi, ispezioni e verifiche di cui il contribuente ha avuto formale conoscenza.